11月福州五区预估上市4个新盘，一半是高安置配比项目。中心板块的东街东更是有90%的安置占比。
今日，晋安2个旧改地块（厦坊路西侧回迁项目、湖塘村旧屋改造项目）回迁选房也有了新进展。
福州楼市将迎来安商房交付高峰。
年12月，福州首创了安置型商品房模式，安商房让福州楼市实现了“房住不炒”。
乐居数据：年至年，福州六区+闽侯出让的地块中有95幅地块要求配建安商房，占总出让商住用地数量的47%。
福州的安商房放眼全国楼市，因为缺少参考样本，交付案例不多，所以有争议。
有北京的地产同行今年9月是这么定义福州安商房：“或是阶段性的政策，对于购房者而言，却是一个短期福利。”
但一些文章，却完全捕风捉影，夸大其词，把福州的安商房看做楼市的“毒鸡汤”。
从已交付项目看，大部分安商房户型设计和产品质量都比之前的安置房有提升。
比如福州首个交房的安置型商品房项目城投凤峦郡，8月底交付，容积率2.0，得房率82%，指标都不错。
人车分流、物业费价格统一，一些安商房也都有做到。
吾之良药，汝之砒霜。道不同，结论就不同。有人说安商随便买，买纯商品房就是被宰。有人说绝不能碰。后续小区肯定都是防盗网，物业也有问题。
有人看好低安置的小区，少量拆迁户不影响大局。有人觉得高安置的项目不错，就和二手房淘笋盘一样，靠拆迁户的福利，能选到合适的社区和神盘。
购房行为，是价值观的体现。安商房能不能买，取决怎么看拆迁户。
拆迁户是个筐
安商房针对的是9万多拆迁户。
年底福州市公布“启动城区连片旧屋区（棚户区）改造三年行动计划”，计划年~年五城区改造个项目，占地约亩，户数户。
说是担心安商房，不如说担心9万多拆迁户——
怕“素质”影响了社区“品质”，怕急于套现，一旦办下证就会抛盘。
品质这个词，最不好说，群体有好坏，也说不准。
你说拆迁户素质低，马上就有人说邻里关系其乐融融，商品房社区太冷漠。
因为拆迁户是个群体，各种论调听着都看似有理。
豪宅销售的说，拆迁户一定会出掉安商房，去置换豪宅。
纯商品房销售说，安商房物业不一定有保证，或导致电动车横行，物业费不交。比如看下凤峦郡的这个拆迁户的诉求——
安商房销售说，拆迁也分原拆原迁和异地安置的，不能一棍子打死。比如鼓楼、东二环附近，很多是国企宿舍或者机关拆迁。居民综合素质碾压不少人。
二手房销售说，买新房不合算。等拆迁户把安商房办证后出手，价格便宜。
对购房者来说，拆迁户群体不重要，你买的小区的拆迁户才重要。
拆迁户拿房成本
福州楼市有个说法：天量二手房等待上市，拆迁户拿得多。备案价比较便宜，有动机出手套利。
但是拆迁户的成本，不只是他们拿房的备案价。
拆迁户除了选房，还可以选择拿钱。
钱分成两个部分：区位对接价+货币补贴。比如民天食品厂及周边旧屋区改造项目：
假设某小区区位对接价是1万，货币补贴3千，拆迁户如果抛售，成本不是1万，而是1.3万。
业内披露：安商房社区拆迁户拿房成本是该板块均价的8折左右，每平米对比同板块的商品房，有3千-5千的利润空间。
但如果板块房价影响，总价减少，就会挤压拆迁户的利润空间。
福州一些长期被唱衰板块的拆迁户，因区域价值下降，还没交房可能就面临拿房不如拿钱合算的情况。
那么他们一旦交房拿证之后，会做怎么样的选择？
是割肉出局，还是继续等待？这个就和炒股一样，不好说了。
每个安商房业主的拆迁成本是不相同的，统一的安商房备案价并没意义。
人大部分情况下都是理性的，会根据市场行情进行合理定价。
大量抛盘会出现吗？
年，有一篇刷屏的新闻：《我是怎么在9个月把房价炒高两三倍的》。
说有个菜鸟带了1亿现金去漳州，把房价炒高三倍。获利%，一个细节就是扫下漳州套二手房。
这和如今各种传说的福州拆迁户大量抛盘，砸掉福州楼市的逻辑是不是很像？
有个不能提名字的楼市大V认为这是假新：把一只蚂蚁放大倍。蚂蚁会变成大象么？蚂蚁纤细的四肢，会立即被它自己的体重压扁。
楼市每扫掉5%的货源，价格都会上升。业主远远比你更聪明，市场随时都在传递着最新的“房价”情报。
所以一个小区卖掉几套后，后续大批量房源以类似或者更低的价格成交，可能不大。而且越优质的地段越不可能。
对购房者来说，楼市的数据噪点特别多。所谓的拆迁户、低价格就是之一。
一些小区出现特别低的价格，是否代表该小区的价格？
特别的户型不能代表平均水平：一个楼盘卖掉70%是成本线。卖出95%是清盘线。总有5%的房子成为尾盘，很难卖掉。
这些尾盘出手者可能是中介、分销、开发商、炒房客。
市中心开盘的新盘多，新房均价本月可能上涨。郊区开盘多，均价可能下降。
二手房涉及评估的问题，还存在一定的弹性空间。
上海链家9月下架了全部的崇明房源，结果10月均价大幅提升。
只看个别数据，和个别小区，数据噪点对楼市毫无意义，导致判断偏离真实。
年，福州市五城区住宅卖了套、二手房卖了套。
年前3季度，福州市五城区新房卖了套。二手房卖了套。
二手房成交放缓，大量房东面对”天量房源“和重大“利空”，拿出诚意降价走量还没出现。
大家都是理性人，横盘之下，市场胶着是多数人的选择。
社租房让安商房更香？
年，安商房占土拍市场半壁江山。
上半年，48幅商住用地，其中23幅安商房用地。
年8月的第六次土拍，只有-39宗地需要配建80%的安置房。
10月的第七次土拍，-51、-52宗地都是位于鼓楼，且都是纯安置房。
这个或与安商房建设取得初步成效有关。
福州晚报曾披露：年启动建设安置型商品房为4.03万套，年将力争再启动建设3万套以上安置型商品房。
按照福州3年户的目标，今年安商房的KPI是套，可能快完成了。
6月24日，福州的第五场土拍上，7个地块采用“限地价、控房价、竞自持社会租赁住房建筑面积”方式出让。
8月24日第六次土拍中，-34号地块出现了配建20%自持社会租赁住房的硬要求。
这个背后，是住建部扶持6个城市在未来6年内提供80万套政策性租赁住房，福州作为试点城市之一，在未来三年内需推出10万套政策性租赁住房。
让低收入家庭（单身家庭年收入低于7.2万元）、外来务工人员收益的社租房模式或快速启动。
保利投顾专家做过测算：
安商房的标准房型主要是45㎡、60㎡、75㎡、90㎡。而㎡，㎡、㎡普遍较少，因此㎡大概将有30-60套安商房。
社租房，30㎡左右占比不低于80%，30㎡至40㎡占比不高于10%，40㎡至50㎡占比不高于10%，㎡至少需建设92套社会租赁住房。
福州购房者未来大概率会在市场中遇到4类产品：纯商品房、安置房、安商房，带社租房的产品。
自持社租房入场，开发商变身房东时，安商房会不会因性价比，变香呢？
一位群友卖掉商品房后，选了东二环一个占比90%的安商房项目，改天说说他的事。
能不能买安商房，取决于你怎么理解拆迁户。
