福州东二环片区榕发观湖郡分析 [复制链接]

今天继续楼盘分析，最近有留言想看一下榕发观湖郡的分析，今天就来分析一下。

榕发观湖郡：地处福州市晋安区化工路号，位于福州目前火热的东二环片区。

楼盘规划

项目占地50.6亩，无任何安置。整个社区共规划9栋高层住宅（两梯四户）、1栋商业，北侧楼栋有底商。容积率2.8。共户。

分析：楼盘地块比较方正，西面鹤林生态公园，南面在建晋安湖。选择南面的楼栋，可以做到在家阳台观湖，虽然南面距离化工路由做了一定距离的隔离，但是还是会存在噪音影响。北侧楼栋设置了底商，对于居住存在一定影响。楼盘由于都是高层住宅，从平面图可以看出，部分楼栋的楼间距并没有很大，后续可能对采光有所影响。预计到时候上市，各楼栋的均价会有所差异，中间的楼王和西南面的楼栋价格应该会最高。

土拍情况

年7月20日，福州市建设发展集团有限公司以21.74亿元摇号竞得宗地-18号鹤林片区I-10地块，地块容积率2.8，规定商品住宅最高销售均价（毛坯）为元/㎡，无任何配建，平均楼面地价元/㎡。

分析：作为年楼市火热时期，调控摇号的第一块土地，限价。最后由福州国企榕发拿下，楼面价，利润空间还算可以。地块位于目前涨幅最大，均价的东二环板块，周边配套日渐成熟，而且是一块没有配建安置房的纯商品地块。在安商房的模式下，更加显得精贵。

户型情况

楼盘户型较多，中间户型：73平，89平，98平，端头户型：99平，平，平，平。选择几个出来分析一下。

73平：2室2厅1卫，这个面积目前市面不多，两房设计，双开间朝南，卫生间和北面卧室采光问题较大。对于低首付的刚需是个上车选择。

89平：3室2厅2卫，市面主流户型，位于中户，三开间朝南，由于连廊设计，北面存在隐私问题，主卧对着床，风水不好，带一个大阳台是大优势。相对于98平基本一样的户型，主要就是个别卧室变小，但是89平是收税的切点，如果资金有限，89肯定比98的来的更具性价比。

99平：3室2厅2卫，位于端头，横厅设计，双开间朝南，主卧的卫生间是个暗卫，比较糟糕，入户设计对着厨房门，后续装修需要重新设计。户型与类似，户型一般。

平：4室2厅2卫，位于端头，市面常见户型，三开间朝南，入户于厨房相邻，后续需要思考入户设计。做四房，基本满足了三代的居住要求。户型总体算不错。

平：4室2厅2卫，位于端头，餐厅北面设计了小阳台，做到了南北通透，缺点在于两个卫生间都做到走廊尽头。户型在设计上也是尽量做到完美，而且仅存在于中间楼王那栋，可想到时候备案，将会是最贵的户型，总价估计要到w起步。不过了解福州楼市的朋友也知道，这种楼王配上大户型，是最不缺土豪买家的。

价格情况

由于目前楼盘未备案，而且土拍限制均价，目前置业传出的价格，中户-，端头户型起。不过由于楼栋问题，估计到时候楼栋的差价也比较大。周边目前去年在售的公园左岸带装修均价，二手房均价在。如果按限价开盘，对比周边肯定还是有一定吸引力。不过东二环目前均价已经与市中心没什么差距，是否存在虚高，还是未知数，当年的化工地，如今到了这种价格也是令人震惊。对于想要购买的购房者来说，如果均价在以下，确实还算不错，如果过高，就要评估自己对这个板块的目前均价是否能够接受，决定板块的配套和未来是否支撑的起。毕竟均价不是小数目。

区位情况

楼盘位于东二环片区，距离泰禾广场仅一公里不到，距离在建的4号线地铁站，也只有米，楼盘隔壁就是鹤林生态公园，南面在建晋安湖。这位置是真的不错。要商圈有商圈，要公园有公园，要交通有交通，唯一变数就是不确定教育划片。

楼盘总结

位于目前福州房价高耸的东二环板块，周边配套较为完善，限价，较少见的纯商品房。开发商榕发，作为福州的国企，物业目前来看也是外包，对于后续的保值存在一定影响。目前对比台江万科带装修以及周边的公园左岸带装修去化效果都不错，楼盘的后续去化难度应该不大。至于是否想要购买就看大家对于这个板块的接受度了。