北京白癜风十佳医院 https://wapjbk.39.net/yiyuanzaixian/bjzkbdfyy/zdxbdf/过去的年，对于福州经济而言，是出人意料的一年。因为就在年，福州继续保持着全省第二的经济增速，将和泉州的GDP总量差距缩小到了.99亿元，这是近十年来的最小差距，让不少人看到了地区生产总值反超泉州的希望。于是，福州市在年初的《政府工作报告》中信心满满地定下了9.4%的经济增长目标。
然而，到了年底，当统计数据出炉后，令人大跌眼镜的是，福州市今年GDP增速仅为8.6%，不仅与年初9.4%的目标相差甚远，而且增速掉到了全省第三，和泉州市之间的差值拉大到了.17亿，一年拉开了.18亿的差距。这就意味着过去几年间福州市缩小与泉州市地区生产总值差距的努力全部付之东流，并创下了十年来两市GDP总量的最大差值。
那么，在前几日的分析文章中，笔者已经指出，由于年下半年以来全国楼市转向，在楼市瞬间凉凉的情况下，年福州房地产开发投资同比减少15%，金融业和房地产业增加值的增幅也比年大大缩小，这些成为影响福州经济增速的重要原因之一。年下半年的楼市拐点，让人看清房地产对于经济的拉动能力已经到顶了。
那么，在如今楼市地市持续低迷的状态下，福州市该如何保持经济增速呢？
一方面是回归制造业。年2月13日，福州市政府印发《关于加快培育一批产业基地打造新经济增长点的意见》，提出打造七大产业16个产业基地，到年，产业基地工业总产值力争实现亿元的目标。可以看出，福州寻求的新的经济增长点便是壮大制造业，这是一条十分正确的发展道路。
另一方面则是逐步摆脱对房地产和土地财政的依赖。事实上，自从年初福州市推出安置型商品房以来，就已经慢慢在调整过去的“征收-拍地-建安置房/卖商品房”的传统模式了。建设安置型商品房是福州市执行-年旧城改造“三年计划”的需要，可以大量、迅速增加安置房供应，至此，由开发商在土拍后负责建房，将使政府手中可以快速掌握大量的安置房源。
然而，与以往由国企协议出让获得土地再建设安置房的模式不同，安置型商品房模式等于直接让拿地的开发商成为了代建房子的“包工头”，开发商拍地建房，而政府要将其中大部分房屋回购。因此，推广安置型商品房模式的代价是要将大笔回购款项拨付给开发商。
按照当前福州安置型商品房项目的付款约定：“取得预售许可证满3个月后，如仍存在未对接的房源，由市政府指定单位在3个月内进行回购并支付80%的购房款，剩余20%的购房款待交房后一个月内付清。”加之当前采用装配式建造的项目在出地面后即可申请预售许可证，如此一来便意味着开发商最快可在拿地后一年内就收回安置型商品房80%的购房款，现金流可以快速回正，并提前支取利润。
从年1月拍出第一块安置型商品房地块开始，福州市年全年共拍出20个安置型商品房地块，可提供安置房源约99.5万方。而年全年福州市所拍出地块可建设的总建筑面积约.7万方，这就意味着目前安置型商品房已经占到了福州土拍总量的三分之一。为了回购这些安置房，福州市政府需要支付给开发商.5亿回购款，平均回购价为元/㎡，回购价款着实不低，相当于要把土地出让金的42%还给开发商。
和高昂的回购价相比，安置型商品房地块的地价却很低，楼面价往往只有纯商品房地块的一半。因此，出让安置型商品房可以获得的土地出让金并不如以前拍地来得多，反而还需要付出大量资金用于回购，回购价款比土地出让金更高。不仅不赚钱，反而要贴钱。然而即便如此，安置型商品房地块依旧备受冷落。与以前的土拍模式相比，安置型商品房模式显得如此吃力不讨好。
尤其是年下半年以来，在土地市场转凉的同时，福州更加密集地推出安置型商品房用地，几乎次次土拍都以安置型商品房为主。然而开发商们对于拿地的热情却大幅下降，半年前还不惜代价踊跃拿地的品牌房企们似乎瞬间对土拍失去了兴趣，安置型商品房地块更是无人问津，以至于多次出现流拍、取消出让的现象。
安置型商品房地块拍不出去的同时，房屋征迁的进度却从没有停滞。因此，为了满足征迁需要，福州市又不得已回到了协议出让土地，由国企建设安置房的老路上。相继协议出让了多幅安置房地块。
然而，在土拍出让困难重重的情况下，福州市仍然没有放弃。时间进入年以后，福州土拍依然坚持着安置型商品房模式，这也让我们看到当前福州市彻底摆脱旧有征迁-土拍模式的决心。安置型商品房让安置房有了和商品房一样的好户型，一样的物业管理，一样的人车分流，一样的景观绿化，一样的低容积率。另外，由于福州并不吝惜好地，这些安置型商品房所处地段上佳，都是市区优质地块，有不少位于市中心地段，比大量纯商品房项目区位更好。
那么，安置型商品房的大量推出对于楼市会有什么影响呢？
有了大量的安置型商品房投入建设，一方面可以充足地保障安置房源，另一方面安置型商品房项目的可售商品房定价较低（限价一般是同地段纯商品房项目的八折），能够为购房人提供性价比更高的选择。同时，安置余房又能作为公租房、共有产权房等保障房使用，可以快速弥补保障房数量缺口。可以说安置型商品房对于平抑房价、保障民生有着重要意义。
和厦门市由建发等国企统一规划、大面积建设保障房社区相比，福州建发尚且没有厦门建发那么强的实力，因此福州市将安置型商品房推向公开的土地市场，希望由民营房企来拿地代建。然而，在民企拿地意愿不高的情况下，福州建发、新区开发投资公司等国企也兜底拿下了不少地块，福州国企也在慢慢做强做大中。虽然目前福州保障性住房数量有所不足，但是也在加快追赶。
为了确保安置型商品房地块顺利出让，福州市也已经在延长地价款付款期限、加快回购、降低地价等方面做了不少妥协，对于开发商而言，安置型商品房地价不高，代建安置型商品房不仅回购价不低，而且可以快速回款、降低成本，剩余部分可售商品房可以另行出售获取更高利润，虽然并无暴利，但可平稳获利。这就是为什么仍有民营房企愿意拿安置型商品房地块的原因。
如今土地市场低迷的情况下，不可能一直坚持高额的征收货币补偿，因此，今后大量的安置型商品房供应将成为更实际的安置补偿方式。年-年拿了地王的开发商们是血亏了一把，在过去两年高价接了盘的购房人同样是吃了大亏。年拿到了高标准货币补偿的拆迁户们赚得眉开眼笑，年-年的拆迁户们由于没有赶上拆迁补偿的最好年景也觉得自己吃了亏。
时也，运也，房产买卖这点事，有人赚就有人赔。没有前两年那些勇于“献身”的地王，如今福州也没有这么多家底用来大面积旧城改造，也就不能游刃有余地出让安置型商品房用地。
那么也许会有人问了，如果福州今后都一直像这两年一样，卖的都是安置型商品房的地，那么想要买商品房的人怎么办呢？商品房会不会越来越稀缺反而买不到了呢？
担心这个问题的实在是太杞人忧天了，政府供地是有节奏的，会根据市场库存的变化情况来供应土地，当前的楼市去化率每况愈下，库存正在不断增加，更何况还有不少已出让的土地没有开发。二手房的成交量也是断崖式下跌。在居民负债上升，购房需求减少，成交量已经大不如前的情况下，如今该担心的是没有人买，而完全不用担心没房子卖，现有的商品房就足够卖上很长时间了。
因此，当前你需要担心的是自己的收入会不会下降，未来的收入是否还会增加，而不是有没有房子卖。在楼市供过于求的时候只要你有钱，何愁买不到商品房呢？而对于没钱的人来说，如果接下来的土拍仍然一直维持当前的趋势，那么政府手中会有越来越多的安置型商品房，而根据福州市一贯以来的政策，拆迁安置剩余房源是会被用于公租房、廉租房、经济适用房、限价房等保障房用途的，如今没了经济适用房，但是取而代之的是共有产权房。更何况形势已今非昔比，以前是用最好的地段来拍地盖商品房，比较偏的地段集中盖安置房。而现在的安置型商品房占据的都是福州市区最好的地段，反而很多商品房楼盘显得位置偏远。这也可以看出福州市政府当前“房住不炒、保障民生”的意愿。
在2月15日的福州市区年第一场土拍会上，一共拍出了7块地.7亩，总建筑面积可达.8万方，其中安置型商品房至少可达.3万方，占比超过七成。如果按以前的传统模式，这.8万方都是纯商品房，然后另外协议出让几块地建设高容积率的安置房（假如你还没想明白其中的区别，那么请把洋下浦下地块的容积率和世欧王庄安置房对比一下，你就明白了）。而如今政府让利（这次7块地近千亩才卖了.4亿，如果按以前的模式卖纯商品房至少可以拍到亿以上），开发商主动拿地，实现了稳地价、降房价，这是政府、开发商、购房人三赢的良好局面！也希望今后推出更多的安置型商品房地块并能够顺利出让吧。
