今天继续楼盘分析，这两天相信大家被位于三环外的世茂帝封江开盘刷屏了，全城中介带看，售楼部人山人海，传出7栋全清。那这个楼盘真的性价比极高，值得入手吗？
世茂帝封江：备案名（福州世茂帝封江-23地块），地处：仓山区盖山镇南三环路以南、螺江西路以北
土拍情况
年5月20日，世茂集团以61.5亿拿下宗地-23号（环岛路北侧,帝封江片区出让地块二），楼面地价元/㎡。出让面积亩，其中住宅用地面积.5亩，容积率1.37，限高50米。
地块须配建8万平方米的商业自持经营，不得分割销售，集中位于E、F、G地块。该项目不得设置单元式办公。
分析：作为今年的巨型地块，位于三环外的区域，由于有地铁交汇，政府打算打造一个新型板块。目前以恒大和世茂两个地块为主。其中世茂位于南面，有看江优势，地块亩，住宅近亩，对于开发商而言，虽然楼面价1w出头，但是由于体量巨大，不仅仅拿地的资金较大，后续还要求8万平米商业自持，对于开发商而言，后续的资金回笼压力也是巨大。地块最大的优势在于，没有安置房配建，大型地块加上低容积率，开发商可以设计相对有较高舒适度的住宅产品。
如果对比目前的备案价来看，楼盘的楼面价是相对差价较大，利润的空间较多。但是整个区域目前也是一篇荒芜，要配建亩的商业，对于开发商而言，资金压力也是巨大。当然对于世茂而言，最近也有不好消息传出，接盘福晟目前也是相当不成功，交房的新盘质量也是相对堪忧，不知道对于这种体量的项目，世茂是否有绝对实力搞下去，不然江对岸的天泽奥莱时代也是历历在目。
户型情况
89平米：三房两厅两卫，三开间朝南，卧室居于客厅两侧，缺点动静不分离，虽然没有走廊空间浪费，但是餐厅正对卫生间的设计也是比较尴尬，总体来说不如市面主流89户型的布局。
平米：四房两厅两卫，三开间朝南，与89布局类似，动静不分离，餐厅位置也相对尴尬，不过由于楼盘的低公摊，在做到四房，而且两个房间面积也相对尚可，相对来说得房率有一定优势。
平米：四房两厅两卫，四开间朝南，有一间客房位于客厅一侧，减少走廊空间浪费，较大空间浪费在餐厅上，可以考虑设计的餐厅中岛。厨房在北面，导致没有完全南北通透。由于公摊低，对比市面的连廊户型来说，得房率有较大优势，但是布局依然不如个别项目。
区位情况
楼盘位于南三环外，距离地铁交汇站帝封江1.2公里，距离北面义序机场2公里，南面距离乌龙江米。从地图来看，三环外的区域，一篇荒芜未开发，配套相对缺失，同时北面的义序机场存在，短期也无法搬迁，对于日后的建设有一定阻碍。优势在于周边有地铁交汇站，南面有看江优势。
楼盘主打帝封江三地铁交汇中心，但是从目前的距离来看，楼盘是横向巨型地块，距离交汇站有1公里以上，便利度明显不如北面的恒大地块。对于购房者而言不知道1公里以上的距离算不算得上地铁房。
同时楼盘的三地铁是4，5号线以及滨海快线，至于滨海快线算不算地铁也是一个争议点。
从楼盘的出行来看：4号线虽然是换乘王，但是目前并没有闭合，目前是尾站，出行去市区都要绕城南半圈，如果坐5号线，需要绕行奥体板块再换乘，最直接的线路应该是滨海快线，至于快线的价格频率与地铁差异如何，也要等后续开通再做分晓。
价格情况
楼盘前天首次领证备案，分三个地块，共11栋住宅，共套。
H地块：1栋住宅：9号楼共30套，户型平米，公摊18.9%，均价00
A地块：8栋住宅：共套，户型平米，公摊14.5%，89平米，公摊17.3%，均价
D地块：2栋叠拼别墅：共24套，户型平米复式，公摊18.2%，均价00
楼盘虽然开盘前蓄客宣称起，从备案的价格来看，明显溢价较多，如果以这种备案价来对比，00的价格，可以在五四北，江南cbd，金山等板块购入新盘，周边目前，首开国仕府备案价，一年半时间仅仅卖了99套，同样位于地铁站边的泰禾福州院子二手房2w左右，安置房螺洲新城1.4w左右。总得来说备案价的性价比极低。
开盘去化
楼盘周末开盘，目前传出的消息也是异常火爆，全城中介带看，售楼部人山人海，现在更是传出7栋全清等消息。
从目前的消息来源看，楼盘首次推出的A地块，使用了打折优惠，在94折左右，折后均价在左右，同时给予中介5-7个返点，由于给与的费用较多，甚至出现了其他城市中介也在拉客的现象，至于真实去化，可以等后续网签。
对于目前城南的新盘，有个神奇现象，从福州府到湖滨府到现在的世茂帝封江，在开盘的时候都传出异常火爆的消息，但是打脸的时间都来的非常快，不需要去等待网签，比如最近的湖滨府，前几天还在说开盘爆卖，过几天特价房就出来。虽然最近也出现了闽侯的大唐星悦火爆项目，但是对比而言，世茂的性价比并没有肉眼可见的高。至于真实情况，先不做遐想，等后面走势就可见分晓。
楼盘总结
项目位于南三环外，主打地铁交汇，同时无安置房配建，加上南面临江，甚至还打出了福州新外滩的称号。楼盘目前的主要劣势在于，距离地铁站不近，备案价较高，开发商世茂口碑世风日下。对于购房者而言，主要有三类人群，刚需购房者，定位89户型，靠地铁出行，土豪人群，叠拼豪宅看江，投资人群，赌未来区域的发展。
总得来说，楼盘虽然有优惠开盘，但是依然走全城中介分销路线，可见开发商对于自身的吸引力也存在较大担忧，从目前的价格来看，性价比也较一般。当然对于刚需购房者而言，真有意向的可以等待对面的恒大，毕竟恒大离地铁更近，而且恒大的优惠力度是非常大。
题外话
如果以三环做价格分界线，奥体三环边红树林，橡树湾在20左右，金山三环边在左右。如果从这样对比楼盘的价格其实不算夸张，但是楼盘处于南三环，由于机场的干扰，周边一圈的目前还是城乡结合部，而且还看不到短期的发展。同时南三环距离市中心的距离在11公里，是最远的三环。
目前城南的开发商，销售策略都是大力度返点，靠中介拉客做去化，从国庆节刷屏的福州府，到今天的世茂，开发商宁愿让利中介，也不想多让利购房者。可见这招对于去化可能帮助还算不错，当然对于真正红盘来说，是无须这么多花样的。
对于购房者而言，最好的建议是不要轻易去售楼部，如果真有意向，最好是先联系中介，商量返点的分配，来达到优惠的最大化。
