跌破楼面价的中海锦江城 [复制链接]

7月17日，颠覆最美江滨豪宅的远洋天赋首次开盘：果然和达叔猜的一样，项目在面向山体、位置最差的西南角，做了两栋毛坯楼栋，叱咤入市。

这款「填补了福州楼市的空白，还原了居住的纯粹」的产品，销量果然和软文里拿来作类比的，没能进入轿车销量排行榜前两百名的小钢炮车型一样惊人；

以3-5%的分销点位，怒卖了：

15套。

但是壁头村江滨豪宅并不是整个三江口最没有天赋的项目。

沿着南江滨东大道往南开七公里，你还会看到一个低配版的远洋天赋：

中海锦江城。

1

有一位落马后的大佬说过：做对事不如跟对人。

喝大后的达叔，总喜欢吹嘘当年没有跟着泰禾把烧烤摊从上街大学城搬到三江口的英明。

每次星哥都要提醒他，你那是独具慧眼吗？你那是因为买不起。

穷逼可能会踏空，却永远不会被高位套牢。

但有钱又喜欢追涨的开发商就不一样了。

年，那是三江口泰禾福州湾单价两万八的一年。

年10月13日，中海以最高限价12.67亿+配建㎡保障房竞得宗地-28号地块，计容楼面价元/㎡。

之后，又以最高限价11.27亿+配建㎡保障房竞得宗地-29号地块，计容楼面价元/㎡。

两幅地都有无偿配建，实际可售楼面价超过元/㎡。

你说是我们相见恨晚，我说为爱你不够勇敢。

年开始，精准调控，房住不炒，楼市横盘，泰禾深陷资金困局，烈火烹油的三江宏图戛然而止。

高价拿地的中海，发现自己站在了高岗上。

年，中海三江口项目初入市时的案名，颇具王霸之气：

中海紫御江山。

入市几个月后，发现市场已经凉到冰点，项目很快闭门谢客。

兴许是需要逆天改命，找大师算了一卦，又或许是项目降配降档了，配不起这个霸气侧漏的名字。再登场时，名字已改成：

中海锦江城。

年6月，距离中海拿地已经过去整整两年半。

这个时间，某些高周转的房企，房子都盖好交房半年了，而中海锦江城：

终于取证了。

取证价格仅约元/㎡。

取证同月，就有群众在上发出疑问：

但即使是这个可能亏钱的价格，从年6月到12月，中海锦江城仍然只备案了：

12套。

均价元/㎡。

在年4月15日的阳光城业绩分享会上，总裁朱荣斌说，「首先考虑的不是卖什么价格，首先考虑的是卖得出去」。

年的中海锦江城终于也明白了这个道理。

2

上周，福州几大房地产自媒体突然集体发文。标题不太一样，内容却是连语病和标点符号都一模一样：

给达叔看懵逼了，这小编是扫码共享的吗？

星哥疑惑地说，丫霸在福州话里意思是verygood，非常就是比较级了，怎么前面还有个最高级的最，最丫霸，这个小编小学语文没有学好吗。

还括号(pianyi)，小编这不尬吗。

王教授说，只要你不尴尬，尴尬的就是别人。别较真小编福州话过了几级，小编只是justtryingtospeaklocallanguage.

达叔终于回过神来，原来不是共享小编，这只是开发商通稿的德尔塔变种。

这么独具匠心的软文，建议申遗。

软文里吹道，项目是「福州老四区最值得入手的刚需上车盘」，「仓山区的总价堪比闽侯」。

interesting。

福州下辖六区已经三年多了，项目鸡贼地放弃了对比价格比自己更低的马尾和长乐，只说“福州老四区”。

怎么，桂湖不算晋安吗，马尾和长乐不配福州户口吗。

闽侯上街的红盘加价还要托关系才能买到，是梁静茹给小编的勇气看不起闽侯吗。

不要说上街，连甘蔗的某些在售楼盘，不论是城市界面，还是到市中心的距离，都远胜清富的中海锦江城。

至于马尾，以自住视角来看，城市界面和性价比更是碾压清富。

而内生的长乐，市区价格早就超过三江口了。而且在很多长乐人眼里，江北的清富：

还不如江南的营前。

全力推广的全城中介刷屏稿中写道：-元/㎡，楼层任选。

售价跌破楼面价。

星哥说，不愧是央企，就是有为人民服务的觉悟。

首开时两万买了的老业主以为自己上了车，谁知道这车一年还能跌四千。早买没享受，迟买有折扣。

在国家重拳出击之前，中海已经对心存侥幸的投资客重拳出击了。

3

但即使是跌破楼面价的元/㎡，也没有带来想象中的疯狂抢购：

开发商才看亏不亏，购房者只看值不值。

折扣再大，值才重要。

它便宜是有道理的。

三江口是分层的。樟岚组团，是三江口无可置疑的核心：

连接会展的枢纽地位，全市最火的清华附中，接近完工的南江滨沙滩公园和沿江生态步道、港企嘉里的4万方“太古里”开放式街区商业，连接福州未来滨海新城的4号线上盖。

梁厝组团，有着整个片区第二好的禀赋：

周末人山人海的网红打卡点梁厝古街、福州规格最高的茉莉剧院、连接主城的1号线，步行可达的南湖公园、3km处的福州南站。

远洋天赋所在的壁头，位处两大组团之间，两者皆空。

而中海锦江城所在的清富，则是三江口鄙视链的底部。

现实的福州人民不是不信规划，但几个新城的开发未达预期之后，福州人民更相信的是眼见为实。

什么是比「未来或许会好，现状很差」更惨的？

不但现状很差，而且规划也没有。

清富板块便是如此。

清富高度依赖泰禾已经停滞的一级开发，城建规划都倾斜给了其他组团。

1号线、6号线，连软文里作为重要卖点、即将通车的道庆洲大桥，都在1.5km外。

（蓝色圈为1km圈，至于商业配套，已全部都在地图外）

软文里当作重要商业配套的阳光天地和嘉里中心，距离项目的车程，分别是5.5km和9.5km（百度地图数据）

要知道，从达叔的大学城烧烤摊到达东街口的距离，也不过9.km。

而项目1公里内，有的是：

已经停工的泰禾文旅城，是戛然而止的摩天轮乐园，是周边几个同样滞销的难兄难弟和雨后泥泞的道路，是无尽连绵的清凉山和山上连绵的坟墓群，以及在建的一个教学质量未知的清富学校。

从市区去项目，需要走福峡路，转清凉山，穿过泥泞的道路，幽暗潮湿的隧道，面对成群结队的大卡车，背对坟墓成群，夜里分外清凉的清凉山。

当饥饿在夜里把你唤醒，你会发现：

美团和饿了么都超出了大部分商家的配送范围。

当你实在忍不了要打车出门吃夜宵的时候，你会发现：

根本打不到车。

何况还有降价之后，可以预见的品质降档。

达叔说，贵的东西，缺点只有贵，而便宜的东西，优点只有便宜。

连拼多多上羊肉一斤都要50多块了，隔壁摊一串才卖一块，那串你敢吃嘛。

王教授一边吃串一边点头称是说，人生最大的错误，是退而求其次。

就像奔驰的slogan，thebestornothing。

王教授看了一眼达叔的共享单车说，这就是我选择奔驰的原因。

4

年，深圳某投资公司董事长但斌感叹，马化腾在6元时，卖出了万股腾讯股票买了一套别墅，这些卖掉的股票，到今天价值亿。

他还感叹，君安证券前总裁杨骏曾在腾讯IPO时持有近万股，可惜在7元到12元全部卖光了，否则现在市值有亿了。

所以他得出了结论：「巴菲特的不享受或延迟满足太重要了。」

但总忘了一个朴素的道理：股票不变现，永远是纸面富贵。股票有时涨有时跌，未来有时来有时不来，可住在别墅里的每一秒，都是实实在在的。

人生不能讲生意逻辑。

买了一套可能有未来但没有现在的房，你用十年等规划兑现，这辈子有几个十年，孩子有几个童年。

在糟糕的现状里过的每一秒，也都是实实在在的。

小沈阳说，这世上最痛苦的事是人死了，钱没花了。

杨骏于年6月22日下午因肝癌去世，年仅44岁。

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