相信平时有保持阅读的朋友们还记得我写过福州市区两个典型楼盘，一个是金源花园，一个是大名城，都属于福州早期的商品房项目。福州是闽系房企的重要发源地，走出了不少我们耳熟能详的品牌开发商，不管近年来这些公司经营状况如何，房屋建设水平是否倒退，但在早年都有各自的口碑之作，给市民们留下了深刻记忆。
除了金源花园和大名城之外，福州人非常熟悉的早期豪宅项目还有融侨锦江、阳光城、居住主题公园等等，毕竟十几二十年前高周转高负债尚未盛行，那会儿的品牌房企还能一步一个脚印，盖房子具有工匠精神，确实也开发了不少精品。
今天我要写的这个小区老福州人同样十分熟悉，这便是元洪锦江。该楼盘分为两个部分，一期建成于年前后，二期竣工于年，均位于台江的核心地带，闽江北岸，步行街旁，市中心的房子地段多好，根本无需多做介绍。虽然元洪锦江一期房龄较老，看上去似乎已能归入老旧小区，但建筑风格颇具亮点。你若事先并不知道，又怎能看出这个小区房龄已超过20年？
由于是高端住宅项目，元洪锦江的户型都很大，动辄㎡以上，一般人吃不消这样的高总价。加上房龄确实较老，首付比例偏高，有钱人买得起也未必看得上，而看得上的人又买不起。于是自楼市下行以来，早期豪宅就显得更加尴尬，来问我的人是有，但成交并不多。
话说回来，虽然这些高总价的房子让普通刚需望房兴叹，但对于有一定购买力的人来说倒未必只能想想，随着房价持续下跌，这些豪宅总价不低，却也并不那么高高在上。比如我们看到贝壳找房上这套元洪锦江一期的最新成交案例，.86㎡的三房，成交总价万，单价2.4万。想想有些犄角旮旯地段的楼盘都敢卖一平方三万以上，房价比市中心要高不少，实际上这个总价比较有钱的人已经可以够得着。
不过，我们知道网络上的信息不能尽信，在分析之前我们必须证伪，这套房源是真是假呢？贝壳找房上写着这套房的原挂牌价是万，我们再搜索一下安居客，的确看到有.86㎡的精装房源报价万，建筑面积和户型图一模一样，并且带有看房实景。两个网站的信息可以对得上，因此能够断定这套房源是真实存在的。
看到这里相信不少人会问：这个2.4万的单价是高还是低呢？不少读者会记得我曾多次提起台江的典型项目君临天华，目前该小区房价已向2万出头跌去。相比之下，元洪锦江一期的房子比较旧，看起来这价格并不划算。
但既然是豪宅项目，早年也都是有钱人才买得起，人家自己居住又怎会不下本钱？因此，我们看到元洪锦江一期的这套房源装修得相当可以，虽然不知中介所说的“年结婚新装”是否属实，但看起来的确还很新。
试想，若是扣掉装修部分，就当是2.1-2.2万买了一套毛坯，价格和君临天华也就相差无几，房子虽旧一点可元洪锦江能看一线江景，当年融侨的口碑也远非华辰可比。这样想来，其实这套房的成交价格符合当前的合理行情。
虽然从实景来看这套房楼层较低一些，但元洪锦江也不是后来那些动辄三十层的高密度住宅小区。若是让那些永远鼓吹房价上涨，拒不承认房价下跌的房托营销号们前来挑刺，这套房最能拿出来诟病的大概就是户型设计，超过㎡的房子居然只有三房，这在如今有些人看来简直匪夷所思。尤其有些人一提起房子好坏挂在嘴边的总是所谓物业管理，最要紧的面积大小反被刻意无视。
然而我们仔细想想，难不成单元房就一定非得是紧凑型？要知道早年房价不高，当初若是设计小卧室鸽子房才会被人嘲笑。当房价逐渐回落到合理区间，人家买得起大房子也不会愿意蜗居。既然当年人家看来㎡三房是普遍设计，今后有一天住宅也会回归宽敞舒适。你嫌人家只有三房，实际上房间大、客厅大、住得舒服才合情合理，何况人家面积摆在那里，只要房子够大真想多隔一室也很容易。
最后，我们看到这套本来报价不算太过分的房源成交周期却接近10个月，这便是如今楼市缺乏购买力的真实写照。聪明人和傻人之间的差距如同鸿沟，依然有些人凭着运气赚钱却凭着实力亏完。其实不懂楼市可以慢慢去学，有时候能够明辨是非接受忠告就是一个好的开始。
读者们知道最近有时我写着写着喜欢回顾历史，毕竟四年来本号留言板中也积累了大量素材，搜索一下以前的问答，了解过去才能更好地警醒当下。比如年7月6日有读者说看了元洪锦江二期一套房，㎡开价万，慌里慌张跟我说这房子人家还涨价。当时我回答他对方毫无诚意，直接还价万，并且告诉房东行就行不行就算，过两个月来就是万。
元洪锦江二期虽比一期稍新一点，但总体来说不差多少，一期的建筑外观还更加漂亮。既然人家如此精装单价也就2.4万，去年报价离谱的那套房源现在万也卖不到。至于那时还有人买了更加杀猪价的房子，对他们来说若是一夜返贫恐怕还不算最糟的下场。
一年之前向我提问的那位读者如果看到今天的这篇文章，相信会有逃过一劫的感慨。平时有些丝毫不懂房的人来问我一些匪夷所思的高价假房源，我的回答往往会让他们瞠目结舌。但明眼人都能看出这是他们认知能力不够，并非我的回答过火。通过回顾以往文章和问答，你们会发现我的预言终究还是会成真的。
将万的成交价和万的挂牌价进行对比，面积仅仅相差16㎡，总价相差近万，这是何等夸张！什么价格是真？什么价格是假？看似简简单单的问题，却仍然有人分辨不清。显然聪明人都会知道有成交的价格才是真价，没人买的房子喊得再贵也只是诈骗价。这种价格欺诈的乱象在今年愈发严重，这正是越来越多的城市出台二手房成交参考价或者限制虚高挂牌价的原因所在。