首开融创榕耀之城预热已经有一段时间了，之前就说即将开盘，南三环现状也有不少项目在售，今天给大家详细介绍一下榕耀之城，看看这个刚需项目是不是目前在南三环众多楼盘中的较优选择呢？
一、土拍情况
年2月27日，首开地产以29.59亿元竞得仓山轨道交通4号线螺洲车辆段出让地块。面积约.85亩，楼面价.66元/㎡，需要配建4万㎡限价房，按照备案价的七成出售。值得一提的是，这块地是首开在福州拿下的第二个地块，第一个地块项目就是首开国仕府，区位距离这个地块1.5公里左右。
二、楼盘详情
项目位于建省福州市仓山区城峰路33号，由首开和融创共同开发，首开拿地融创操盘。建筑面积40万㎡，分为三个板块，A、B、C，容积率1.5，绿化率30%，项目定位成TOD。其中4万㎡的限价房（人才房）集中在A区，主力户型为65-㎡。
三、周边配套
根据幸福里APP的区位图显示，项目距离地铁5号线一期前锦站点米，其实项目靠前锦的那一面距离地铁距离应该在米以内，可以说是标准的正地铁房了，距离已经通车的地铁一号线三角埕站点米，对于出行的帮助就比较有限了。
教育方面，目前项目周边只有一所福州市敖峰小学，而且还是一个村小，在售楼部咨询过销售人员，他也表示目前该项目的划片学校还不能确定，而且敖峰小学的学位数量有限，也支撑不了他们项目以及周边的一些新盘的入学需求，不过目前还没有听说周边有什么学校的规划落地。所以教育应该是这个楼盘比较欠缺的，买房的时候要考虑一下教育配套对自己的重要性是多少。
商业配套方面，目前项目的正对面还是一片城中村，这方便的配套比较欠缺，距离最近的新天宇购物广场米左右。因为隔着整个前锦村，所以需要步行，开车需要绕路，不是很方便。
四、户型介绍
65㎡2房2厅1卫，布局给人的感觉比较舒服，入户就是餐厅、客厅、阳台不会给人狭小的感觉，卧室空间尚可，就是朝北的卧室采光应该很一般。算是比较主流的户型吧，根据幸福里APP的数据，目前项目均价元/㎡，那么总价需要-万，首付45万左右。
79㎡，3房2厅1卫，动静分离的设计，两房朝南一房朝北，休息区和活动区域的面积分配比较均衡，没有哪一边是比较狭小的。算是还不错的一个刚需户型。
总价需要-万，首付54万。
89㎡3房2厅2卫，这个户型和79㎡户型相似，只是把多出来的空间基本都留给了主卧，走道也没有浪费很多空间，动静分离全明结构。总价需要-万，首付63万左右。
总体来说这个项目的户型还是比较满足刚需购房者的需求的，加上地铁的加持应该能吸引一些人。
五、周边行情分析
这个项目周边直接的竞品虽然少可是很致命，目前周边的楼盘有泰禾福州院子、禹洲天悦湾、滨海橙里、首开国仕府、恒大滨江左岸。
这里面泰禾福州院子的客户群体完全不一样，价格区别较大，不能算是竞争对手，天悦湾中的普通住宅价格和榕耀之城相当不过距离还是有点远，滨海橙里基本已经售罄了。那么和榕耀之城有一些竞争的项目也只有兄弟盘首开国仕府和恒大滨江左岸了。
目前首开国仕府均价元/㎡，价格要高一些，两个项目的定位完全不同。首开国仕府，最小面积都是95㎡定位改善型社区，榕耀之城是以小户型为主的刚需社区。而且两个楼盘都有较近的地铁项目在建，地铁方面榕耀之城应该还会稍微有点优势，如果考虑社区品质，改善型的社区肯定是要吊打“刚需集中营”的。只说一梯一户这个优势，就不是榕耀之城能比的了，所以如果拿首开国仕府95㎡的户型和榕耀之城89㎡的户型做对比，首开国仕府的总价大概是万，而榕耀之城是万左右。总价相差30万，首付相差10万，这个差距个人觉得还是可以接受的。不过目前首开国仕府95㎡的户型基本卖完了，其他的大户型就不是刚需购房者可以接受的了，毕竟花三百多万买三环外的房子，就目前来讲确实有些不值当。
恒大滨江左岸距离地铁5号线的义序站米以内，可以说是准地铁房，距离榕耀之城直线距离3公里，地铁只要坐3个站就可以到达榕耀之城南侧的前锦站。所以这两个项目其实更容易被人拿来比较，恒大滨江左岸的户型面积从68-都有，其中刚需户型较多，根据幸福里APP的数据，目前恒大滨江左岸的均价是19元/㎡，要远低于榕耀之城。所以对比恒大项目，榕耀之城从区位和户型上没有优势，而且价格的劣势还非常大。
总结下来，榕耀之城的最终竞品就是打折狂魔恒大滨江左岸，对比下来情况不是很乐观，接近元/㎡的差价，还比榕耀之城离市区近了3个地铁站点。唯一的优势是恒大最近较多的负面新闻，让购房者有些担心。
加上周边的次新房价格也只在2万元/㎡出头，以榕耀之城暂定的宣传价格竞争力有限。首开国仕府已经是被套的项目了，如果榕耀之城成绩也不好再被套，首开在福州的发展估计也就这样了。
目前榕耀之城还没开盘，如果选择和恒大打价格战那么受益的肯定是购房者，不过首开和恒大的处境还是不太一样，这种情况不太可能会发生。
六、楼盘总评
优点：社区定位比较准确，户型以改善型为主，纯商品房。作为地铁上盖项目出行较为便利。TOD项目，智慧社区虽然品质可能比不少改善型社区应该也不差。
缺点：目前项目周边属于城中村的景象环境一般，没有大型的商业配套，教育配套是这个项目最欠缺的，买房前一定要考虑清楚。
总体来说榕耀之城目前的情况并不是非常的良好，将来面临的去库存压力很大。等他开盘了看看负责操盘的融创有没有什么奇招来应对吧。