近日，关于中央第五街一套22.52㎡的房源，凭借1元起拍的噱头，引起了人围观，最后仅12人报名。经过一天的竞价，该房源在10月27日早上以25.8万元总价成交，均价.5元/㎡，创下该项目房价新低。该楼盘位于台江区的“苏万宝”圈内，而该板块内的房价可以说是福州房价的“天花板”了，那么，位于市中心黄金商圈的中央第五街，为什么会从年3.5万/㎡的最高均价，跌至如今法拍不到1.15万/㎡的单价呢？壹据CRIC数据统计，年-年期间，中央第五街的月度成交均价价为3.3万/㎡左右，如今跌幅近70%。尤其是年的7-8月份，两个月成交量高达套，也是当时福州的热门项目代表。通过查看高峰期的成交明细，最高价格一度高达4.3万/㎡。如今价格不断击穿底价，不免让人唏嘘。注：以上均为SOHO成交量价，已剔除商铺注：以上均为SOHO成交量价，已剔除商铺也有人会说，法拍房都是特价房，本身就低于市场价，不能作为参考。那么我们就来看看，目前中央第五街二手房价情况如何？在麦田在线APP上，中央第五大街的挂牌均价在1.4万元/㎡左右，远远低于当初的购买均价，而其中22.5㎡的房源已经跌至元/㎡，至于价格高于1.5万/㎡，不少房源挂牌时间已经超过半年。来源：麦田房产可以说，8年前用3.3万/平方米的均价，买了一套中央第五大街SOHO的业主，在8年之后，不仅价格“腰斩”，甚至还面临着极难脱手的状况，其中的资金成本和机会成本就不言而喻了。要知道，近8年以来，福州同样板块的房价已是另一番景象，更何况，年，3.3万的价格已然是福州房价天花板，同样的价格，选择性并不少。即便是跑输市场整体走势，也不至于沦落到如此地步。贰虽然中央第五街占据万宝商圈繁华地段，不乏人流量，但当时的售价的确属于市场高位。据CRIC数据统计，-年，福州SOHO平均价格约为元/㎡，其中，台江区的SOHO价格为20元/㎡，中央第五街房价高于全市SOHO价格约%，高于台江区的SOHO的价格约22%。
所以，无论从哪个维度来对比，中央第五街的一手房价格都远高于市场价。
那么，当初它是如何在高价情况下，又吸引客户购买的呢？当时的人真的是人傻、钱多、速来吗？其实，-年，正值东街口商圈地铁工程施工阶段，东街口商业氛围因地铁建设而受到严重影响，万宝商圈也成为当时福州商圈的领头羊，一时间风头无两。但这并非是中央第五街高溢价的关键。
据了解，当初中央第五街以返租金的形式吸引购房者，例如38㎡的面积，均价3.15万，总价万，返租元/月，一共返租5年，投资回报率高达6%，对购房者吸引力的确较大，所以才会有不少人前仆后继购买。
其实，即便过了返租期，按照中央第五街所处的地段，即便没有6%的超高回报率，并不愁租，但负面新闻层出不穷，还有诸多方面的原因，我们接着往下看。
叁都说“招商容易、养商难”，中央第五街的致命问题可谓“养商”不到位，也是造成其成交价、租金频频下跌、出租空置率较高的原因。1、宣传不到位
据了解，年4月，部分入驻商户接到通知：年10月1日就能举办开街仪式。但因为消防验收不合格，开街仪式一拖再拖，将时间推迟到12月19日，此后又推至年的5月17日，再后来是说7月1日，之后干脆不了了之，这是商业操作的大忌，同时也暴露了中央第五街运营能力缺失。
2、承诺不兑现
犹记得中央第五街在前期宣传时，挂出巨大条幅，说好“免税店、奢侈品店要来”，最后却通通都没有。在年之前还因未及时通过消防验收，开业时间一拖再拖，商户都已经花钱弄完装修，却面临无法开业的尴尬。
3、设计方面存在硬伤
中央第五街高的两幢楼（1号、2号楼）都有30多层，但只设置了4部客梯，1部货梯，电梯配比较少，很多人抱怨上班高峰期，等电梯会等到崩溃。
此外，中央第五街的业主委员会也迟迟没有起色，年起，不少业主已经准备了3年，酝酿成立业委会，与物业团队博弈，然而这样还是失败了。在这样的权力架构下，没有人会去维护品牌也是常态，这也成为中央第五街频频招黑的原因。
肆据CRIC数据统计，近一年来福州五区SOHO市场整体供大于求，9月份成交均价受低价项目影响大幅下滑，至近一年最低位。从存量图来看，目前主战场SOHO的库存量均未超过50万方，但其去化速度缓慢，9月份，去化周期在42.3个月左右，去化压力较大。
但值得一提的是，SOHO的存量不能只看新楼盘的库存和去化周期，而是结合三级市场，即二手房市场来看。因为此前购买的用途多为投资，相当于现在买入后，未来进入二手房市场的竞争压力可想而知。
例如眼下人气正旺的东二环泰禾广场商业，周边配套完备，SOHO入住率也不错，即便如此，SOHO流通性还是较差，变现不易，主要有以下原因：1、福州SOHO整体库存量高，客户选择面广；2、高额税费也劝退了不少接盘者，税费约为销售指导价的11%；3、不少银行不接受SOHO二手房贷款，想要购买只能一次性支付；4、SOHO产品成交周期较长，房地产中介也不愿推荐二手SOHO产品，甚至不如商铺。（我们偶尔能在中介朋友圈看到店铺房源、但几乎没有SOHO产品的推荐）
伍
从年至今，福州市区已有多套SOHO产品成交，更何况投资者户未来的竞争对象还有同样是巨量库存的新盘SOHO产品。
如今随着产品的更新换代，商住两用、公寓类产品也更加迎合客户需求，如果客户一定要投资SOHO产品，也会优先考虑新盘。虽然我们一再强调不要买SOHO、但如果经受不住诱惑，在考虑一手SOHO时，记得以下两大原则：
1、选择商务办公区约1-2公里范围内，至少不愁出租，租金回报率也超过市场平均水平；
2、谨慎选择高回报率返租形式的楼盘，只是短期的假象。尤其在如今房地产信任危机频发的当下，返租可能会“断档”，典型如之前的东二环泰禾广场金府壹号，年SOHO售价高达3.9万/㎡（带装修），交房后返租5年，年租金回报率同样高达6%。但后续泰禾陷入债务危机，濒临破产边缘，没有及时返租，业主维权事件频现。
文章的最后，还是希望购房者谨慎投资，别让变现能力差的资产，使自己沦为最后的接盘侠！
文章来源：克尔瑞福州
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